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          物業“戰疫”進行時:增值服務、智慧物業雙輪驅動

          房地產市場逐步由增量市場轉向存量市場,從“賣房子”轉向“賣服務”,物業管理增值服務正在成為房破局的契機。在這段全民“物理隔離”的特殊時期,堅守起社區第一道防線的物業企業,正在被賦予前所未有的重要意義。

          疫情之下,物業企業既充滿挑戰,也隱藏著機遇!吨袊洜I報》記者通過采訪獲悉,多家龍頭物業企業在增值服務和智慧物業方面紛紛創新防疫手段,與此同時,也有部分小區物業因防控不力被當地政府通報批評,物業管理服務呈現兩極分化趨勢。此外,隨著疫情發展過程中物業服務多元化,物業股受到市場追捧,不少物業類上市公司的股價持續上漲,或將迎來新的機遇。

          物業服務水平兩極分化

          過去,業主們對社區服務、物業服務的期待并不高,此次疫情中,物業管理工作的價值被重新發現。

          社區是我國城市治理的最小單元,物業企業做好社區防控是打贏“戰疫”的基礎。近期,因防疫工作不到位,廣州、杭州、哈爾濱、蘭州等地不少物業企業被當地政府部門通報批評。

          2月26日,黑龍江省住建廳公布哈爾濱市針對物業服務企業落實住宅區疫情防控措施檢查的情況。經過前期檢查,哈爾濱市住建部門對147家物業企業進行約談,通報批評145家物業企業,對4家物業企業實施項目清退。

          此外,還有蘭州市住建部門于2月25日通報批評了督查中發現的 13 家防疫不力的物業企業;杭州市住房保障和房產管理局近日通報批評了10家落實防控不到位的物業企業。

          梳理發現,被通報批評防控不到位的物業企業,主要存在虛報隔離人員信息、未嚴格落實出入證管理制度、體溫檢測工作有疏漏以及消毒工作存在“死角”等問題。

          這場突如其來的疫情,檢驗了物業企業的社會責任、專業化程度以及價值創造能力,不同企業的服務能力差距盡顯。由于社區普遍采取封閉式管理,在為業主提供便捷日常服務方面,物管龍頭企業“各顯神通”,社區服務“最后一公里”在疫情中得到進一步發展,從概念走向事實。

          比如,碧桂園服務組建了緊急控制疫情行動小組,為居民提供代購上門、線上問診以及蔬菜等食材統一采購并免費配送等服務;萬科物業逐步開展外賣快遞短駁、垃圾定時代扔等系列動作,當好最后100米的服務者;保利物業采取人防+技防的聯動方式,利用無人機開展消毒作業等。

          “社區場景下有更多業主服務需求被激發,有更多的服務可能性!北坦饒@服務相關負責人在受訪時表示,“疫情發生以來,碧桂園服務第一時間成立防疫工作領導小組,整體部署全國疫情防控工作,在全國3000多個各類服務項目中,有3萬多名員工奮戰在社區防疫第一線!

          位于廣州市增城區的碧桂園鳳凰城,居住了4萬多戶住戶近20萬人口,其中有數千名湖北籍住戶。截至2月27日,該小區仍保持著零確診、零感染的狀態。

          在近日中指研究院舉辦的線上交流會上,中指研究院物業事業部總經理牛曉娟表示,此次疫情中,物業服務的真正價值將得到彰顯,其中,社區增值服務發展將獲得一個契機,社區“最后一公里”不再是概念,而成為活生生的事實。

          圍繞“最后一公里”,疫情也促使不少企業加大社區運營領域的投入,或將更多的業務和社區相結合,包括結合疫情的管理手段以及生活服務,由此帶動社區業務模式的變化。

          倒逼物業智能化變革

          疫情防控需最大限度減少人與人之間的線下交流與接觸,用科技武裝的智慧社區與傳統社區相比無疑更具優勢。除了社區“最后一公里”走向現實,在此次抗疫一線中,也讓人看到了物管行業推廣“智能物業”的新契機。

          在抗疫期間,碧桂園服務依托AI、云計算、大數據、物聯網等科技實力,持續在智能化建設上發力,覆蓋物業體系經營、運營、客服、安全和數字化五大板塊。

          在一些落地智能化的碧桂園服務社區里,借助智能安防監控云平臺、物業信息化管理系統等智能平臺,可以實現每日更新防疫數據庫、自動監控社區防疫消毒數據、重點地區車輛追蹤管控、應用信息化工單調度系統等功能。

          碧桂園服務的智能門崗系統可以提供人臉識別、二維碼、搖一搖等多種非接觸式智慧通行方式;通過智能安防監控云平臺遠程智能巡檢,檢測并重點關注鄂籍車輛;還啟用了無人機消殺,輔助傳統的人工消殺。

          據透露,未來碧桂園服務將落地機器人矩陣,作業方式將進一步變革,輔助傳統的人工服務。

          與此同時,線上服務、線上交流成為主流。例如線上報事報修、繳納物業費;智能音箱成“虛擬管家”,老人小孩也可以線上報事報修、呼叫管家、預約家政服務到家等。

          碧桂園服務相關負責人認為,“此次疫情將影響未來物業企業的服務模式,線上服務、線上交流將成為主流,線上工具的使用也會成為主流,比如,人臉識別、車輛識別在此次防控疫情中發揮了重要作用,無人機噴灑消毒也得到了廣泛應用!

          此外,經過疫情洗禮,業主、住戶更愿意為服務買單,收繳率提升,額外的增值服務增加了客戶黏性。政府進一步意識到物業企業身上,體現出來的基層治理重要性。

          中信證券基地產業首席分析師陳聰預判,未來社區、街道與物業的合作將越來越多,物業將被納入基層治理體系,業委會成立門檻將降低,加大了街道、社區、物業的話語權。

          對于目前物業企業自己搭建小區電商平臺,或獨資承攬配送業務等行為,陳聰指出,增值服務拓展,不要試圖顛覆美團、京東,物業企業要考慮“最后一公里”的服務,尋找與各領域的獨角獸企業合作,貢獻力量,才能讓增值服務實現的可能性更大,讓服務的生態圈擴大。

          規模競爭后價值再發現

          相比地產開發走向成熟階段而言,國內的物業企業仍處于“跑馬圈地”的狀態,通過上市獲取資本,再進行收并購成為主要擴張途徑。

          數據顯示,目前全國物業企業超過10萬家,在行業龍頭紛紛赴港上市的過程中,物業管理行業呈現出“馬太效應”。

          據中國指數研究院的數據顯示,2018年底物業服務百強企業管理面積均值達到了3718萬平方米,同比增長17.52%,其中TOP10企業管理面積均值達到了2.39億平方米,市場份額達到了11.35%。

          物業管理服務被傳統開發商視為“累活”,由于其相比地產開發而言盈利空間有限,回收周期長,而多數物業企業的增值服務仍在探索期。

          中信證券近期研報指出,長期以來,物業管理被視為房地產開發行業的成本中心和售后部門,不具備*地位。此次應對疫情“大考”,促成行業徹底擺脫房地產的負面標簽。行業未來將更受政府青睞,在財政補貼、科技應用獎勵(所得稅優惠)、*返還、銀行資金支持等方面受中央和地方多層次的支持。

          碧桂園服務執行董事兼總經理李長江曾公開表示,從服務行業來講,公司依然堅持服務是最重要的,物業企業追求利潤將會本末倒置,其認為,物業企業決戰的主戰場是在增值服務方面。

          值得注意的是,隨著疫情發展過程中物業服務多元化,整個2月份港股物業板塊都受到市場追捧,平均漲幅接近20%,在市盈率普遍10倍以下的港股市場,內地物業股市盈率普遍在30~50倍,有的甚至更高。

          比如碧桂園服務,截至2月27日收盤時報價31.25港元/股,相比1月31日的25.40港元/股,上漲了23%,市盈率達到76倍,總市值也達到847億港元的新高,市值超過不少港股地產公司。

          在過去兩年,不少房企趁著上市熱潮,分拆旗下物業板塊赴港上市,隨著人們對居住環境的要求提升,物業類公司扮演的角色越來越重要。此次抗擊新冠肺炎,配備完善的醫療設施、實行有效管理機制的物業企業顯露出自身優勢,物管行業或借此迎來新一輪的發展機遇。


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